SALCIOĞLU İSTİNAF MAHKEMESİ KARARI

T.C.

İZMİR

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

14. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO              : 2021/1794

KARAR NO         : 2024/689

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

BAŞKAN    : CANER EROKTAY     40995

ÜYE           : YAHYA AYYILDIZ       38208

ÜYE           : AYDA TAŞ ÇELİK        109478

KATİP      : KADRİYE BIÇAKÇI       68205   

İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ      : AYDIN 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

ESAS NO              : 2015/476

KARAR NO         : 2021/43

DAVA TARİHİ    : 28/04/2015

KARAR TARİHİ  : 10/02/2021

DAVACILAR        :  Müteveffa MEHMET SALCIOĞLU -T.C.21448389694

                   mirasçıları:

                   1-NACİYE NİLGÜN SALCIOĞLU - T.C.2144238981

                   Bostanlı Mah Girne Bulv No:71 D:13 Karşıyaka/ İZMİR

                   2-TÜBA İNAY - T.C.21439389986

                  Alaybey Mah. 1675 Sk. No:88 İç Kapı No:3  Karşıyaka/ İZMİR

                  3-ZEKİ SALCIOĞLU - T.C.21433390162

                   Kurtuluş Mah. İzmir Bulvarı No:16/3  Efeler/ AYDIN

VEKİLLERİ            : Av. AYŞE OPSAR UYANIK -  Av. YILMAZ YAMAN 

                  4-GÜNER ÖZGÖCEN-48226231638

                  5-HANDE YİRMİBEŞ-(HALE TUĞRUL MİRASÇISI)

                  T.C. 21031403240

VEKİLLERİ            : Av. AYŞE OPSAR UYANIK

                  6-RUKİYE SALCI-T.C.16573531674

VEKİLLERİ            : Av. MUSA AYTİMUR

DAVALI                : SINIRLI SORUMLU AY KONUT KONUT YAPI

                   KOOPERATİFİ

                  Güzelhisar Mh. Ulubatlu Caddesi No:16 Aydın Merkez/ AYDIN

VEKİLLERİ            : Av. NAMIK ATABAY -  Av. GÖKHAN ÖKTEN 

                  Av. CAN YILMAZ

DAVA    : Arasa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi, Yıkım, El Atmanın Önlenmesi, Tazminat

KARAR TARİHİ  : 07.05.2024

KARARIN YAZ. TARİH     : 07.05.2024

Aydın 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 10/02/2021 tarih ve 2015/476 Esas, 2021/43 Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.

A) İDDİA VE İSTEK:

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; "Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince; davacılara ait Aydın İli Merkez, Ata Mahallesi, 5205 ada 1 parsel, 5203 ada 1 parsel, 5206 ada 1 parsel, 5207 ada 1 parsel, 5207 ada 2  parsel olmak üzere 5 parselin davalıya verilmesi karşılığında yine davacılara ait 5191 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 8 bloktan oluşan 64 daireli binaların davalı kooperatif tarafından inşaat ruhsatı alındıktan itibaren 5 yıllık süre içinde yapılıp teslim edilmesinin, ayrıca arsa sahiplerin 350.000 TL ödeme yapılmasının kararlaştırıldığı, inşaat ruhsatının 28/12/2007 tarihinde alındığı, 5  yıllık sürenin 28/12/2012 tarihinde dolduğu, sözleşmenin 1. Maddesi gereği teslim süresinin 31/12/2012 tarihine uzadığı, ancak aradan 3 yıl süre geçtiği halde inşaatların teslim edilmediği, arsa sahiplerinin zarara uğradıkları" iddiası ile, sözleşmenin feshine, sözleşmeye aykırı binaların yıkılmasına, yıkım masraflarının davalı tarafından karşılanmasına, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere 100.000 TL tazminatın tahsiline, 2 yıllık (64 daire) kira bedeli olan 614.000 TL'nin tahsiline  karar verilmesini istemiştir.

B) SAVUNMA:

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; "Yüklenici kooperatifin sözleşme gereği inşaat hazırlıkları çerçevesinde üzerine düşen tüm edimleri yerine getirdiği, sözleşme konusu parsellerle ilgili İmar Kanunu'nun 18. Maddesi uygulamasının mahkeme kararı ile iptal edildiği, imar uygulamasından kaynaklanan sorunlar nedeniyle tevhit ve ifraz işlemlerinin ancak 21/09/2012 tarihinde bitirilebildiği ve ruhsat alınabilir hale geldiği, ancak bu tarihte dahi arsa sahiplerinin ruhsat alınması ile ilgili vekalet vermedikleri gibi kendilerinin  de ruhsat almadıkları, gecikmeye idari engeller ile arsa sahiplerinin neden olduğu, daha sonra da 05/07/2013 tarihinde vekalet azli yaptıkları, kusurun kendilerinden kaynaklandığı" savunması ile  davanın reddine, sözleşmenin süre yönünden uyarlanmasının karar verilmesini istemiştir.

C) İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI:

İlk derece mahkemesinin 10/02/2021 tarih ve 2015/476 Esas, 2021/43 Karar sayılı kararında özetle; "Yüklenicinin, imar uygulamasının iptali, tevhit ve ifraz işlemleri, idari engeller nedeniyle ruhsat alamadığı, 21/09/2012 tarihinde tevhit yapılıp ruhsat alınacak hale geldiği, ruhsat başvurusunda bulunulduğu, ancak davacının azli nedeniyle yapı ruhsatı alınamadığı, fesih ve tazminat koşullarının oluşmadığı" gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

D) İSTİNAF NEDENLERİ:

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle: "Eksik inceleme ile karar verildiğini, fesih ve tazminat koşullarının oluştuğunu, kabule göre de vekalet ücretinin yüksek hesaplandığını" ifade ederek, mahkeme kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle: "Vekalet ücretinin düşük olduğunu" ifade ederek, mahkeme kararının ortadan kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

E) DAVANIN NİTELİĞİ:

Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü ve bu nedenle zarara uğrandığı iddiasına dayalı, sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile mevcut binaların yıkımı (el atmanın önlenmesi) ve menfi-müspet zararların tazmini isteklerine ilişkindir.

F) İNCELEME:

Arsa sahipleri; Mahizer Salcıoğlu, Güner Özgöçen, Nazife Sipahi, Ayşe Türköz, Konuralp Murat Türköz, Aydın Türköz, Hale Tuğrul, Özden Yörük, İlkem Salcıoğlu ve Rukiye Salcıoğlu adlarına vekaleten, kendi adına asaleten Mehmet Salcıoğlu ile davalı Kooperatif arasında Aydın 1. Noterliği'nce düzenlenen 27/06/2005 tarih ve 11276 yevmiye numaralı "Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi" bulunduğu, sözleşmeye göre; Aydın İli Merkez, Ata Mahallesi, 5205 ada 1 parsel, 5203 ada 1 parsel, 5206 ada 1 parsel, 5207 ada 1 parsel, 5207 ada 2  parsel olmak üzere 5 parselin davalıya verilmesi karşılığında 5191 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 8 bloktan oluşan 64 daireli binaların davalı kooperatif tarafından yapılmasının kararlaştırıldığı, incelenen sözleşme belgesinden anlaşılmıştır.

Davanın başlangıçta sözleşme tarafı ve arsa sahibi  Mehmet Salcıoğlu tarafından kendi adına asaleten, diğer arsa sahipleri adına vekaleten açıldığı, yargılama aşamasında Mehmet Salcıoğlu'nun 13/09/2016 tarihinde ölümü üzerine mirasçıları Naciye Nilgün Salcıoğlu, Zeki Salcıoğlu ve Tüba İnay'ın davaya dahil edildikleri, diğer arsa sahiplerinden de Güngör Özgöçen ile Rukiye Salcı ve dava tarihinden önce ölen Hale Tuğrul mirasçısı Hande Yirmibeş'in davaya dahil edildikleri, bunların dışındaki arsa sahiplerininse davada yer almadıkları, incelenen ilgili belgelerden ve Uyap sisteminden belirlenmiştir.

Davanın Aydın 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'ne tüketici mahkemesi sıfatıyla açıldığı, davaya bir süre bu sıfatla bakıldığı, 11/11/2016 tarihli duruşmada "asliye hukuk mahkemesi sıfatıyla bakılması" yönünde ara kararı verilerek bu sıfatla devam edilip karar verildiği görülmüştür.

Yargılama sırasında 2 defa keşif yapıldığı, 08/06/2016, 0711/2017, 0910/2019, 26/02/2020 ve 31/12/2020 tarihli 5 ayrı bilirkişi raporu alındığı, bu raporlarda; gerek arsa sahiplerine ait tevhitle oluşan yeni 2775 ada 1 parseldeki 6 blokta yapılan toplam 96 adet dairenin ve gerekse bunların arsa (zemin) değerlerinin farklı farklı belirlendiği, bu aykırılıkların ise giderilmediği, incelenen raporlardan anlaşılmıştır.

Sözleşmenin feshi istenmiş olmakla, sözleşme bedeli üzerinden ilam harcı alınması gerektiği, bu bedelin 565.000 TL olduğu, davacı tarafın diğer isteklerinin; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 100.000 TL tazminat ve 614.000 TL kira bedeli ile değeri raporlardaki aykırılıklar nedeniyle henüz belli olmayan yıkım (el atmanın önlenmesi) isteği olduğu ve bütün bu bedeller üzerinden Harçlar Kanunu gereğince hesaplanacak nispi peşin harç ikmali gerekirken, 964,88 TL peşin harç ikmali yapıldığı belirlenmiştir.

G) DEĞERLENDİRME:

 İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında HMK'nın 355.maddesi gereğince, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda aşağıdaki değerlendirmeler yapılmıştır:

İlk derece mahkemesi kararı, taraf vekillerinin "vekalet ücretine ilişkin" istinaf sebepleri ile  kamu düzenini ilgilendiren hususlar gereğince, aşağıdaki nedenlerle usul ve yasaya uygun değildir:

1-4721 Sayılı TMK.'nın 692. Maddesinde: "Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır" hükmü düzenlenmiştir. Anılan hüküm gereğince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlenmesi de önemli tasarruf işlemlerinden olmakla arsanın tüm paydaşları tarafından yapılması zorunludur. Tüm paydaşlarla yapılmayan sözleşmeler geçerli değildir. Başlangıçta bir kısım arsa sahipleri ile sözleşme yapıldığında "askıda geçersizlik" hali mevcut olup, yüklenicinin makul bir süre içinde diğer arsa sahipleri ile de sözleşme yaparak bu geçersizlik halini sonlandırması gerekir. Yine aynı yasal düzenleme gereğince, tüm arsa sahipleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de önemli ve bölünemez bir tasarruf işlemi olduğundan, tüm arsa sahipleri tarafından istenmelidir. Buna göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davalarında sözleşme konusu arsanın tüm paydaşları arasında "zorunlu dava arkadaşlığı" mevcuttur.

Davaya konu feshi istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri olarak; Mahizer Salcıoğlu, Güner Özgöçen, Nazife Sipahi, Ayşe Türköz, Konuralp Murat Türköz, Aydın Türköz, Hale Tuğrul, Özden Yörük, İlkem Salcıoğlu ve Rukiye Salcıoğlu adlarına vekaleten, kendi adına asaleten Mehmet Salcıoğlu tarafından imzalanmış olup, Mehmet Salcıoğlu'nun usulünce düzenlenmiş vekaletnameler gereği noter huzurunda diğer arsa sahiplerini vekil olarak temsil edip imzaladığı bu sözleşmedeki TMK.'nın 692. Maddesindeki gereklilik yerine getirilmekle sözleşme geçerli ise de, tek taraflı feshi mümkün olmayan ve taraf iradelerinin birleşmemesi halinde mutlaka bir mahkeme kararı gerektiren "sözleşmenin feshi" konusunda, dosyada diğer arsa sahipleri tarafından Mehmet Salcıoğlu'na verilen herhangi bir vekaletnameye rastlanmamıştır. Diğer taraftan böyle bir vekalet olsa bile adı geçen kişinin yargılama sırasında ölmesi üzerine vekalet ilişkisi de son bulmuş olur. Buna göre, eldeki sözleşmenin feshi davasında yer alan; Naciye Nilgün Salcıoğlu, Zeki Salcıoğlu, Tüba İnay, Güngör Özgöçen, Rukiye Salcı ve Hande Yirmibeş dışındaki diğer arsa sahiplerinin de TMK.'nın 692. Maddesi gereği davacı olarak yer almaları gerektiği, tüm arsa sahipleri arasında "zorunlu dava arkadaşlığı" olduğu halde, bu konudaki taraf teşkili sağlanmadan yargılama yapılıp karar verilmesi kamu düzenini ilgilendiren bir usul ve yasaya aykırılıktır.

2-Davadaki tüm isteklerin dava tarihindeki değerleri üzerinden Harçlar Kanunu gereğince hesaplanacak nispi peşin harç ikmal edildikten sonra yargılamaya devam edilip karar verilmesi gerekirken, davanın bilinen değeri 565.000 TL sözleşme bedeli ve 714.000 TL tazminat istek bedeli olmak üzere toplam 1.279.000 TL ve yıkım (el atmanın önlenmesi) isteği bakımından sözleşmeye konu 2775 ada 1 parsel üzerindeki mevcut binaların ve bunların zeminlerinin dava tarihindeki değerlerinin denetime elverişli bir şekilde belirlenmesi ile öğrenilecek henüz belirsiz bir değer olduğu halde, bu belirlemeler yapılmadan sadece 964,88 TL peşin harç alınması doğru olmamıştır. Bu husus da kamu düzenini ilgilendiren bir eksikliktir.

3- Kabule göre de; yukarıda açıklandığı üzere, dava değeri çok daha yüksek olduğu halde, sadece 714.000 TL bedel üzerinden nispi vekalet ücreti belirlenmesi de doğru olmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş:

1-Sözleşme konusu taşınmazların tüm tedavülleri ile birlikte güncel tapu kayıtlarının ilgili tapu biriminden getirtilerek, sözleşmedeki isimlerle de karşılaştırarak davada yer almayan tüm arsa sahiplerinin belirlenmesi,

2-Arsa sahipleri belirlendikten sonra, aralarında ölenler varsa bunların mirasçılık belgelerinin temin edilerek mirasçılarının tespit edilmesi,

3-Bu tespitlerden sonra, TMK.'nın 692. Maddesi gereği davada yer almayan tüm arsa sahiplerinin ya da mirasçılarının davacılar yanında davaya katılımlarının veya davaya muvafakatlerinin sağlanması, bunların mümkün olmaması halinde ise, salt taraf teşkili bakımından davada yer almayan arsa sahiplerine karşı ayrı bir dava açılarak bu davada birleştirilmesinin temini ve bu şekilde taraf teşkilinin gerçekleştirilmesi,

4-Sözleşme konusu olup tevhit ve ifraz işlemlerinden sonra 2775 ada 1 parsel olduğu anlaşılan taşınmaz üzerinde bulunduğu yargılama sırasında düzenlenen bilirkişi raporlarından tespit edilen 96 adet bağımsız bölüm ile bunların arsa (zemin) değerleri konusundaki dosya kapsamında alınan tüm raporlar arasındaki miktar çelişkilerinin giderilmesi bakımından, konusunda uzman inşaat mühendislerinden oluşan 3 kişilik bilirkişi kurulu ile keşif yapılarak "mevcut dairelerin ve arsalarının dava tarihindeki değerlerinin belirlenmesi" hakkında denetime elverişli rapor alınması,

5-Bu belirlemeden sonra; fesih isteği için 565.000 TL sözleşme bedeli, toplam 714.000 TL tazminat bedeli olmak üzere toplam 1.279.000 TL'lik istek miktarına, yukarıda 4. Madde gereği belirlenecek yıkım (el atmanın önlenmesi) istek bedeli de eklenmek suretiyle genel toplam miktarın bulunması ve bu miktar üzerinden Harçlar Kanunu gereğince %068,31 oranında hesaplanacak nispi ilam harcının peşin alınması gereken 1/4'ünün davacı tarafa ikmal ettirilmesi,

6-Bu eksiklikler giderildikten sonra ise; dosyadaki mevcut tüm raporlar ile işin esasına dair önceki raporları irdeleyen 31/12/2020 tarihli bilirkişi kurulu raporundaki veri ve tespitler ile tarafların tüm delilleri değerlendirilmek suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi olmalıdır.

Kamu düzenini ilgilendiren bu eksik hususlar nedeniyle, davacılar vekilinin esasa dair diğer istinaf sebepleri bu aşamada incelenmemiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle; taraf vekillerinin istinaf kanun yoluna başvurularının kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının HMK.'nın 353/1-a/4-6. Maddeleri gereğince kaldırılmasına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Taraf vekillerinin istinaf başvurularının KABULÜ ile,

2-Aydın 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 10/02/2021 tarih ve 2015/476 Esas, 2021/43 Karar sayılı kararının, 6100 Sayılı HMK'nın 353/(1)-a/4-6. Maddeleri gereğince KALDIRILMASINA,

3-Dosyanın, dairemiz kararına uygun şekilde yeniden bir karar verilmek üzere ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

4-Verilen kararın niteliği gereğince harç alınmasına yer olmadığına, davacılar vekili tarafından yatırılan 59,30'er TL istinaf maktu karar harcının talebi halinde yatıran davacılara ilk derece mahkemesi tarafından iadesine,

5-Davacılar tarafından yatırılan 162,10'er TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile istinaf yargılama giderlerinin, ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,

6-Verilen kararın niteliği gereğince harç alınmasına yer olmadığına, davalı Sınırlı Sorumlu Ay Konut Yapı Koop. vekili tarafından yatırılan 59,30 TL istinaf maktu karar harcının talebi halinde yatıran bu davalıya ilk derece mahkemesi tarafından iadesine,

7-Davalı Sınırlı Sorumlu Ay Konut Yapı Koop. tarafından yatırılan 162,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile istinaf yargılama giderlerinin, ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,

8-Kararın, ilk derece mahkemesince taraflara tebliğine,

Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/(1)-g maddesi  gereğince, kesin olmak üzere, 07.05.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan 40995                       Üye 38208                          Üye 109478                            Katip 68205

 E-imza                                     E-imza                                  E-imza                                        E-imza

7 Temmuz 2024 Pazar